หน้าแรก > คำถาม
คำถาม
อยากทราบว่า ถ้าเราซื้อที่ดิน สปก.จะมีปัญหาอะไรหรือเปล่าครับ
รับเหมาก่อส้าง 12/12/51 โพสต์โดย sutus
คำตอบ
1 จาก 21
ใครก็ได้ช่วยตอบเขาหน่อย ฉันจะได้รู้ด้วย อยากรู้เหมือนกัน มีคนมาเสนอขายฉันถูกๆเหมือนกัน ฉันเป็นข้าราชการ ไม่มีปัญญาซื้อที่ดินแพงๆ แต่อยากมีที่ดินเพื่อซุกหัวนอน และปลูกผักหญ้ารับประทานตอนแก่บ้าง ขอบคุณ
12/12/51 โพสต์โดย none
2 จาก 21
พระราชบัญญัติ การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘
มาตรา ๒๘  ภายในระยะเวลาสามปี นับแต่วันที่พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินตามมาตรา ๒๕ ใช้บังคับ ห้ามมิให้ผู้ใดจำหน่ายด้วยประการใด ๆ หรือก่อให้เกิดภาระติดพันใด ๆ ซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย
-------http://www.alro.go.th/alro/project/alro-law/document/1/5/1.doc ------
12/12/51 โพสต์โดย ป2
3 จาก 21
เป็นที่จัดสรรค์ให้เกษตรกร(คนมีอาชีพเกษตร)ใช้ทำมาหากิน
ได้ไม่เกิน ๑๐๐ไร่(แต่บางที่พ่อแม่ พี่น้องก็แบ่งกันถือครองคนละ ๑๐๐ ไร่มันก็มาก)
และเมื่อทำกินแล้วโอกาสเป็นโฉนดน้อยมากคือต้องรอกฏหมายใหม่อย่างเดียว
ปกติไม่สามารถขายได้(แต่โอนทางมรดกได้)
แต่เป็น นส๓ ก็ดีกว่า อนาคตเป็นโฉนด ซื้อขายได้ จำนำได้ ค้ำประกันได้
(จำได้ใหม่ คดี สปก ๔-๐๑ ปีก่อนโน้น ที่ดินภูเก็ต ที่นักการเมืองรับการจัดสรรค์ เขาไม่เป็นเกษตรกร แต่ได้รับจึงเป็นแผลของ ปชป มาจนทุกวันนี้)
จะรับก็ดูดีๆ ไม่งั้นเป็นแบบ พระพยอม หรือปชป เขามาเก็ยคือได้
ถ้าไม่จำเป้นจริงๆไม่ต้องเอา ให้คนที่เป็นเกษตรกรไปดีกว่า ตรงวัตถุประสงค์
12/12/51 โพสต์โดย sam2551
4 จาก 21
1.  ขายที่อ.สวนผึ้ง มีให้เลือกหลายแปลง ทุกแปลงมีเอกสารครบถูกต้อง เหมาะสำหรับทำเกษตร รีสอร์ท บรรยากาศแบบภาคเหนือ ชมทะเลหมอกในหน้าหนาว(ไม่ต้องไปไกลถึงเชียงใหม่) เดินทางจากกรุงเทพแค่ชั่วโมงกว่าๆ แปลงเล็กเริมต้นที่10ไร่ ซื้อเก็บไว้เพื่ออนาคตของลูกหลาน ขายต่อก็ได้กำไร สนใจข้อมูลเพิ่มเติ่ม เรายินดีให้คำปรึกษา ติดต่อ คุณเก๋
(1.ราคาไร่ละ 25000-30000 จะเป็นเนินเขาติดกับแหล่งน้ำสร้างบ้านพักเวลาไปพักผ่อน หรือจะำทำเกษตรเพื่อเพิ่มรายได้ให้แ่ก่ท่านก็เหมาะสมมาก,เรามีโคลงการของทาง โลตัสให้ปลูกมะละกอโดยจะประกันราคาให้ด้วย เท่ากับว่า 1 ปีท่านสามารถคืนทุนให้การซื้อที่ได้เลย เหมือนกับว่าได้ที่ไปฟรีๆ
2. ราคาไร่ละ 120,000 จะติดกับถนนลาดยาง มีสัญญาณโทรศัพท์, ไฟฟ้า, น้ำ , ด้านหลังที่ติดภูเขา สวยมาก และที่สำคัญ เยื้องๆจะเป็นรีสอร์ทที่กำลังสร้าง เหมาะสำหรับท่านที่ต้องการทำรีสอร์ท,บ้านพักอาศัยยามแก่ชรา ) * ที่สำคัญที่ดินไม่มีวันที่จะราคาตก*

** ดิฉันแบ่งขายจากที่ของทางดิฉันเอง ดิฉันก็จะไปสร้างบ้านเล็กๆ ไว้ยามแก่เหมือนกัน *

เพิ่มเติมคุ่ะ ภบท.5 คือภาษีบำรุงท้องที่ตามพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ.2508 ซึ่งในมาตรา 7 ให้ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินในวันที่ 1 มกราคมของปีใด ทำหน้าที่เสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับปีนั้นจากราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคากลางของที่ดินจะมีการประเมินทุกๆ 4 ปี ซึ่งจะไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ใด การตีราคากลางของที่ดินจะตีเป็นหน่วยตำบล



ที่ดินที่มี ภบท.5 จะออกใบจองคือ น.ส.2 หรือออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์คือ น.ส.3 ได้หรือไม่นั้น ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 1 ระบุไว้ว่า ใบจอง หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินเป็นการชั่วคราว มี 2 แบบ ได้แก่ 1.น.ส.2 เป็นใบจองสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมาย ที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้ากิ่งประจำอำเภอ และ 2.น.ส.3 ก. เป็นใบจองที่ดินที่ตั้งอยู่ในท้องที่อื่น มิใช่ท้องที่ตามข้อ 1

การ ออกใบจองเพื่อให้เป็นที่อยู่อาศัยและทำมาหากินเลี้ยงชีพแก่ราษฎรในที่ดิน มีหลักเกณฑ์กำหนดไว้ 2 กรณี หนึ่งคือรัฐจัดที่ดินผืนใหญ่เนื้อที่ตั้งแต่ 1,000 ไร่ขึ้นไป ซึ่งเป็นอำนาจของอธิบดีกรมที่ดินในการนำที่ดินของรัฐ ซึ่งไม่มีบุคคลใดมีสิทธิครอบครอง และเป็นที่ดินนอกจากส่วนราชการหรือองค์การของรัฐนำไปจัดตามกฎหมายอื่นแล้วมา วัดให้ราษฎร ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ ข้อกำหนด ตามที่คณะกรรมการที่ดินแห่งชาติกำหนดไว้

อีกกรณีหนึ่งคือราษฎรจับจอง ที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย เป็นที่หัวไร่ปลายนา มีเนื้อที่ไม่เกิน 1,000 ไร่ หรือเป็นที่ดินซึ่งคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติยังไม่ได้ประกาศเขตสำรวจ ที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 24

ทั้งสองกรณีเมื่อราษฎรคนใดได้ รับอนุญาตให้จับจองที่ดินแล้วให้ออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐานก่อน ต่อไปเมื่อปรากฏแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ว่าบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง ที่ดินได้ทำประโยชน์ในที่ดิน และได้ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติกำหนดโดย ครบถ้วนแล้ว ก็ให้ออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โดยออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน น.ส.4 ให้โดยเร็วต่อไป)

สำหรับผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวัน ที่ประมวลที่ดินใช้บังคับหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497 และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการ ครองชีพ จะขอออก น.ส.3 ได้กรณีเดียวคือ ออกทั้งตำบล คือรัฐประกาศออก น.ส.3 ในพื้นที่นั้น

--------------------------------------------
บุคคล ที่มีหลักฐาน ภบท. 5 ก็สามารถออกโฉนดที่ดินได้ ถ้าที่ดินแปลงนั้นไม่อยู่ในเขตสงวนหวงห้ามที่สาธารณประโยชน์ เขตป่าไม้ฯ เขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.) ที่เขา ที่ภูเขา และครอบครองที่ดินมาก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) ก็สามารถออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายได้ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด / สาขา / ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และออกโฉนดโดยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน
ปัจจุบัน กรมที่ดินได้มีโครงการเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศตามนโยบายการแปลง สินทรัพย์เป็นทุนของรัฐบาล และจังหวัดกาญจนบุรี ก็มีศูนย์เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน การออกโฉนดที่ดิน โดยวิธีนี้เจ้าของที่ดินผู้ครอบครองภายหลังประมวลกฎหมายที่ดินก็สามารถนำ เดินสำรวจได้ ก่อนที่ศูนย์เดินสำรวจฯ จะเข้าไปดำเนินการต้องมีการประกาศให้ประชาชนในท้องที่นั้น ทราบล่วงหน้า 30 วัน และมีการประสานกำนัน, ผู้ใหญ่บ้าน, เพื่อนัดประชุมชี้แจงทำความเข้าใจกับราษฎรในท้องที่ที่จะเดินสำรวจ สำหรับจังหวัดกาญจนบุรี ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเป็นเขตปฏิรูปที่ดินทั้งอำเภอ ในท้องที่อำเภอเมืองกาญจนบุรี, ด่านมะขามเตี้ย, ไทรโยค, หนองปรือ, บ่อพลอย และบางส่วนในท้องที่อำเภอท่าม่วง, พนมทวน, ศรีสวัสดิ์, ทองผาภูมิ, สังขละบุรี, เลาขวัญ และห้วยกระเจา ดังนั้นหากที่ดินของท่านซึ่งมีเพียงหลักฐาน ภบท. 5 อยู่ในท้องที่ที่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินของอำเภอดังกล่าวข้าง ต้น ก็ไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ เนื่องจากไม่มีหลักฐานเดิมเป็น ส.ค. 1, ใบจอง, น.ส. 3, น.ส. 3 ก.
เครดิต:: กลุ่มงานวิชาการที่ดิน

--
Best Regard

Wunnaluk  Lorach (Kae)

Mobile. 08-9011-9597
19/10/52 โพสต์โดย wunnaluk
5 จาก 21
ซื้อไปเถอะ เค้าซื้อกันทั้งบ้าน ทั้งเมือง

ตอนซื้อให้เซ็นสัญญากู้เงินไว้ ไม่ลงวันที่

เจ้าของตุกติก เอาสัญญาฟ้องให้ล่มจมไปเลย

แล้วให้เจ้าของไปยกเลิก สปก ทีหลัง ของมันทำกันได้

อย่าตามกฎหมายมากมาย เอาลูกทุ่งๆเลย
11/5/53 โพสต์โดย yukyik
6 จาก 21
ผลระยะยาวของที่สปก. โอนสิทธิ์ไม่ได้ บางท่านบอกให้ทำสัญญาเงินกู้ไม่ลงวันที่ก็ดีครับ  แต่หากคู่สัญญาเราตายละ หนี้ไม่ได้ตกทอดถึงลูกของเขาดว้ย
หากเกิดเจอพวกลูกหัวหมอแจ้งข้อหาบุกรุกละจะทำอย่างไร   ....ใช่ก็เจอลูกปืนงัย... แต่ความจริงแล้วคุณจะเสี่ยงไปนอนคุกปล่อยลูกเมียสามีแต่งงานใหม่เหรอ  ขนาดมีหลักฐานก็ยังฟ้องกันทุกวัน
7/7/53 โพสต์โดย jeeno
7 จาก 21
โฉนด  สปก. ตัวครุฑ สีำน้ำเิงิน นะครับ  ส่วนทั่วไปที่เราถืออยู่นะ สีแดง
คุณคงรู้ปัญหาแล้วละครับว่า  ที่ สปก. เขาโอนไม่ได้  ตกทอดให้ทำมาหากินต่อได้  ในโฉนดก็เป็นชื่อคนที่เขายกให้ทำกิน  ไม่ได้เปลี่ยนเป็นชื่อเรา
ถ้าอยากได้ ก็ปรึกษา สำนักงานกฎหมายครับ  ค่าคำปรึกษาไม่กี่สตางค์  เ้อาไปที่ใหญ่ ๆ หน่อย  สัก 2, 3 ทีก็ได้ครับ  อาจจะได้ ไอเดียใหม่ ๆ  ที่เขาทำกัน

ที่ดินทั่วไปเดี๋ยวนี้ก็โครตแพง  ที่นา  10-20 ไร่ ใครมีปัญญาซื้อก็คงไม่ทำนาแล้วมั้งครับ
16/7/53 โพสต์โดย พจน์
8 จาก 21
มีแน่นอนค่ะ เนื่องจากโดยหลักแล้วการซื้อขายที่ดินใดๆก็ตามกฎหมายมีเงื่อนไขบังคับไว้ว่าจะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ใช้ยันได้กับทุกๆคนในโลก(ยกเว้นรัฐในกรณีถูกรัฐเวนคืนแต่เจ้าของก็จะได้เงินค่าทดแทนการเวณคืนมาจำนวนหนึ่งค่ะ) ที่นี้เงื่อนไขประการแรกคือ การทำเป็นหนังสือ  จะทำที่ไหนก็ไม่มีใครว่า  หากสัญญาข้อใดถูกต้องตามที่คู่สัญญาต้องการและไม่ขัดต่อกฎหมายสัญญาข้อนั้นก็เป็นอันใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ค่ะคะ  แต่ปัญหาอยู่ที่เงื่อนไขประการที่สอง ซึ่งสำคัญมาก คือ การจดทะเบียน  เนื่องจากที่ดินที่มีทะเบียนให้จดกันนั้น ตามกฎหมายไทย น่าจะมีอยู่เพียงแค่ โฉนด,นส. 3  และ น.ส.3 ก  เท่านั้น  ส่วนที่ดินอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น ส.ค.1,ภ.บ.ท.5 , ใบไต่สวน ,กสน.(ที่ดินที่รัฐกำหนดให้ประชาชนเข้าครอบครองได้ในเขตนิคมสหกรณ์ หรือ นิคมสร้างตนเอง)หรือแม้แต่ สปก.4-01 เองก็ไม่มีสารบบทะเบียนให้จดกัน คงมีเพียงทะเบียนรายการเพื่อควบคุมและตรวจสอบรายแปลงเพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติงานของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องเท่านั้นแต่ไม่ใช่ทะเบียนที่มีไว้สำหรับจดเวลามีการซื้อขาย หรือ จำหน่ายจ่ายโอน    ที่ดิน สปก.จึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนกันได้ตามแบบวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะสำหรับการซื้อขายที่ดิน   เว้นแต่จะโอนกันตามวิธีของกฎหมายของ สปก. ซึ่งระบุไว้ว่า  ในกรณีที่ผู้มีชื่อระบุใน สปก.ตาย ให้ที่ดินตกทอดทางมรดกไปยังทายาทของผู้มีชื่อใน สปก. กรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่ สปก.มีอำนาจโอนเปลี่ยนชื่อจากคนตายเป็นทายาทได้ แต่จะโอนเป็นชื่อคนอื่นที่ไม่ใช่ทายาทไม่ได้
                     แต่เมื่อมีหลักก็มีข้อยกเว้นค่ะ จะเรียกว่าข้อยกเว้นก็ไม่ถูกต้องทั้งหมด เอาเป็นว่ามีวิธีอื่นๆที่กฎหมายจะคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินได้เช่นกันเพียงแต่ไม่สมบูรณ์แบบเท่ากับวิธีที่กำหนดไว้ในหลักข้างต้น  จะเรียกกันติดปากในหมู่นักกฏหมายว่า "การซื้อขายที่สมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง" คือ ที่ดิน ตามส.ค.1 , ภ.บ.ท.5,สปก.4-01 หรือตามเอกสารอะไรก็แล้ว ยกเว้นโฉนด , นส.3 , นส.3 ก นั้น เป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองแต่ไม่มีใครที่จะมีกรรมสิทธิ์ได้ คือ ใครก็ตามที่เข้าไปครอบครองอยู่อาศัยปลูกต้นไม้ปลูกผักปลูกหญ้าหรือทำประโยชน์อย่างอื่นบนที่ดิน ซึ่งมีลักษณะเป็นการถาวรมาโดยตลอดเสมือนว่าเป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ (เพียงนำวัวควาย ฯลฯ เข้าไปกินหญ้าในที่ดินคนอื่นแล้วตอนเย็นก็พากลับไป แม้จะทำมาเป็นแรมปี ก็ยังไม่ใช่การทำประโยชน์แบบถาวร ไม่ถือว่าเป็นการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นนะคะ) กฎหมายถือว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง แต่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ที่ดินแบบนี้ "ใครครอบครอง(อย่างเป็นเจ้าของ)อยู่ คนนั้นได้เปรียบ" ดังที่ภาษิตกฎหมายกล่าวเอาไว้ว่า "ผู้ครอบครองมีสิทธิดีกว่า" นะแหละค่ะ
                     ทีนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 บัญญัติไว้ว่า "การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้น ย่อมทำได้โดยการส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง" หมายความว่า หากผู้ครอบครองทรัพย์สินใดๆประสงค์จะโอนขายสิทธิครอบครองของตนไปให้แก่ผู้อื่น กฎหมายก็เปิดโอกาสให้กระทำได้ โดยวิธีส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินนั้น ในกรณีที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองนั้น ผู้ขายครอบครองทำอะไรในที่ดินนั้นอยู่ก็ตาม หากจะขายสิทธิครอบครองของตนก็เพียงแต่ออกไปเสียจากที่ดินที่จะขายนั้นแล้วให้ผู้ซื้อเข้ามาครอบครองทำประโยชน์ต่อไปเท่านั้น  ดังนั้น หากท่านจะซื้อที่ดิน สปก.ฯ ต่อจากใครก็ตาม จะต้องมั่นใจว่า ผู้ที่จะขายที่ดินให้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่แท้จริง ซึ่งอาจจะเป็นผู้มีชื่อใน สปก. หรือผู้ที่ซื้อสิทธิการครองครองและได้รับมอบการครอบครองมาจากผู้มีชื่อใน สปก.หรือได้รับมอบการครอบครองมาโดยถูกต้องเป็นทอดๆมาก่อนแล้ว  ค่อยตกลงซื้อ  และที่สำคัญต้องทำหนังสือสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครอง  โดยมีข้อกำหนดในสัญญาทำนองว่า "ผู้ขายขอยืนยันว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้ ผู้ขายมีสิทธิครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ มิได้ครอบครองแทนผู้อื่น และได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อพร้อมทั้งส่งมอบ ต้นฉบับ สปก.ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว โดยผู้ซื้อได้รับมอบการครอบครองและเข้าทำประโยชน์แล้ว และรับมอบต้นฉบับ สปก.ไว้แล้ว "  โดยให้กำนัน หรือ ผู้ใหญ่บ้าน หรือ อบต.และลูกเมียของผู้ขายลงชื่อเป็นพยานในสัญญาไว้ด้วย  เท่านี้ก็น่าจะป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้ค่ะ เช่น สมมติว่าผู้ขายตาย ลูกเมียเขาจะมาฟ้องขับไล่เรา หรือฟ้องหาว่าเราบุกรุก  เราก็สามารถอ้างได้ว่าเราซื้อมาและครอบครองอยู่คุณก็รู้ยังเป็นพยานในสัญญาซื้อขายด้วยเลย จะมาฟ้องเราได้อย่างไร
                 (ขอขยายต่อไปหน่อยเพื่อความเข้าใจนะคะว่า  สาเหตุที่เขาจะฟ้องขับไล่หรือฟ้องอาญาข้อหาความผิดฐานบุกรุกนั้นจะต้องเป็นกรณีที่เราเข้าไปหรืออยู่ในที่ดินของเขาโดยไม่มีสิทธิอันชอบธรรมที่กฎหมายรับรอง อันนี้ต้องดูในเวลาที่เข้าไปตอนแรก  เช่น
           กรณีที่ 1 ถ้าเราเข้าไปโดยพลการไม่มีสัญญาหรือข้อตกลงหรือความยินยอมหรืออนุญาตจากเจ้าของให้เข้าไปได้ อย่างนี้เป็นบุกรุกแน่ๆ หรือ        
           กรณีที่ 2 ถ้าเราเข้าไปโดยอาศัยสิทธิใดของคนอื่น เช่น ที่เข้าไปได้เพราะผู้ขายอนุญาตหรือยินยอมให้เข้าไปอยู่ได้  แต่ไม่ถึงกับมอบการครอบครองให้เป็นเด็ดขาด  จะทำอะไรกับที่ดินต้องขออนุญาตเขาก่อน  อย่างนี้ แสดงว่าเราไม่ได้เข้าไปในฐานะเป็นเจ้าของสิทธิครอบครอง แต่เข้าไปได้เพราะอาศัยสิทธิของผู้ให้ความยินยอมนั้นนั่นเอง  ถ้าต่อมาเขาไม่ยินยอมให้เราอยู่ในที่ดินของเขาต่อไป เขาสามารถฟ้องขับไล่และ/หรือ ฟ้องบุกรุกเพื่อบังคับให้เราออกไปได้ค่ะ ดังนั้น  หากเจ้าของผู้ยื่นยอมตาย ทายาทของเขาก็สามารถบอกให้เราออกไปจากที่ดินนั้นได้เช่นกัน ถ้าไม่ยอมออกเขาก็มีสิทธิฟ้องขับไล่และฟ้องอาญาข้อหาบุกรุกกับเราได้เหมือนกัน
         แต่กรณีที่แนะนำให้ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายว่าเจ้าของ/ผู้ขายยอมออกไปจากที่ดินและส่งมอบการครอบครองให้เราครอบครองต่อจากเขา แสดงอยู่ในตัวว่านับแต่มีการส่งมอบการครอบครองนั้น สิทธิครอบครองของผู้ขายได้ขาดตอนไปเพราะส่งมอบสิทธิครอบครองนั้นให้แก่เราแล้ว เราจึงได้เข้าไปในที่ดินด้วยสิทธิครอบครองที่เราซื้อมาและเป็นของเราเองแล้ว ไม่ได้อาศัยสิทธิของผู้ขายแล้วค่ะ )
         หรือในกรณีที่ในอนาคตรัฐออกกฏหมายมาว่าที่ดิน สปก.แถวนั้น จะออกโฉนด  ผู้มีชื่อระบุใน สปก.อาจจะไปแจ้งความว่า สปก.หายขอให้ออกใบใหม่ให้แล้วจะเอาไปออกโฉนด เราจะได้มีข้อมูลไปคัดค้านการออกโฉนดนั้นได้ ว่าเขาไม่มีคุณสมบัติในการขอออกโฉนดเพราะขาดการครอบครองไปด้วยการขายสิทธิครอบครองให้เราแล้ว ดังนั้น ที่ไปแจ้ง สปก.หาย เอย ไปให้ถ้อยคำประกอบการขอออกโฉนดว่าครอบครองมาโดยตลอดเอย  เป็นการแจ้งข้อความอันเป็นเท็จต่อเจ้าพนักงาน มีความผิดทางอาญานะค่ะ ก็แนะนำเค้าไปด้วยว่า  ทางที่ดีน่าจะถอนคำขอออกโฉนดไปดีกว่า  ไม่งั้นอาจถูกดำเนินคดีอาญาได้ หรืออย่างน้อยเราก็ยังมีหลักฐานไปหาทางฟ้องแพ่งขอให้เพิกถอนโฉนดได้ค่ะ
          ส่วนวิธีการครอบครองที่ดินนับแต่ได้ซื้อสิทธิครอบครองมานั้น   ผู้ซื้ออาจครอบครองเอง หรือ มอบหมายให้ผู้ใดครอบครองแทนก็ได้ค่ะ แต่ควรทำหลักฐานการมอบหมายให้ครอบครองแทนไว้ให้รัดกุมอีกชั้นหนึ่งค่ะ เช่น ให้ผู้ครอบครองแทนทำสัญญารับจ้างเฝ้าที่ให้แก่เรา หรือทำเป็นสัญญาเช่ากับเราไว้ก็ได้ค่ะ    หวังว่าข้อมูลนี้อาจเป็นประโยชน์บ้าง  ไม่มากก็น้อยนะคะ / ผู้รู้น้อยค่ะ
2/8/53 โพสต์โดย aunchunn
9 จาก 21
ไม่มีปัญหาถ้าทั้งผู้ซื้อและขายยินยอมและเข้าใจกฏหมายเรื่องการซื้อขายสิทธิการครอบครองและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินจริงๆเช่นทำการเกษตรและปฏิบัติตามเงื่อนไขของเกษตรกรซึ่งที่ดินสปก กรรมสิทธิ์คือสปก แต่สิทธิการครอบครองซึ่งเป็นเอกเทศอยู่ที่ครอบครองที่ดินดูรายละเอียดได้ที่
http://www.google.com/teedinbanraijomthong.blogsport.com
29/9/53 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
10 จาก 21
ขอเสริมอีกนิด  การซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก.๔-๐๑ พรบ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมกำหนดไว้ชัดเจนว่าห้ามซื้อขาย  ดังนั้นแม้ส่งมอบการครอบครองซื้อขายสิทธิครอบครองก็เป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายโดยชัดแจ้ง  เป็นโมฆะทันทีครับ  ส่วนการทำสัญญากู้ยืมเงินก็ชัดเจนอยู่แล้วว่าเป็นการทำสัญญาลวง  ย่อมขัดต่อกฎหมาย  ในชั้นศาลสามารถนำพยานเข้าสืบได้  อาจเสียหายหลายเด้ง  ทางที่ดีที่ดินที่กฎหมายบัญญัติไว้ชัดแจ้งว่าห้ามซื้อขายก็อย่าซื้อขายกันเลยนะครับ ส่งสารชาวบ้านที่เขาไม่มีที่ดินทำกิน  เจตนาของกฎหมายก็บอกอยู่แล้วว่าต้องการให้ประชาชนผู้มีอาชีพเกษตรกรรม กระดูกสันหลังของชาติจะได้มีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง  
        ส่วนท่านที่ยังพอมีกำลังก็ขอให้ไปซื้อที่ดินที่เป็น โฉนด นส.๓ เถอะนะครับ  ส่วนท่านใดที่ไม่มีที่ดินจริงๆ  ก็ลองขอความช่วยเหลือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง  ดูนะครับ
15/3/54 โพสต์โดย slimbo
11 จาก 21
เรามีวิธีการถ่ายโอนด้านใหนได้บ้างเมื่อเราได้ซื้อที่ดิน สปก.๔-๐๑
1/6/54 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
12 จาก 21
จะมีวิธีการอย่างไร่ที่เราจึงจะมีสิทธิ์ในที่ดิน สปก.เมื่อเราได้ซื้อสิทธิเข้าทำกินเป็นประโยชน์ของเรา โดยซื้อขายสิทธิกันมา ๕ ปีกว่าแล้ว
1/6/54 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
13 จาก 21
อีกนานไหม๊เขาจะทำการอนุญาติให้เอกสารสิทธิ์ใบ สปก.เปลี่ยนเป็นใบเอกสารสิทธิ์ สค.๑ หรือใบโฉนด/นส.๓
1/6/54 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
14 จาก 21
อีกนานไหม๊เขาจะเปิดโอกาสให้เปลี่ยนที่ดิน สปก.เปลี่ยนเป็น สค.๑,ภบท.๕ หรือออกเป็นโฉนดก นส.๓ และ นส.๓ ก.
1/6/54 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
15 จาก 21
ตอนนี้ผมกำลังจะซื้อที่ สปก. ครับ  แต่คนที่ขายก็ไม่ใช่คนที่มีชื่อในใบ สปก.ตัวจริง   พออ่านเจอว่ามันเป็นโมฆะ ก้ไม่อยากซื้อ  แต่ถ้าไม่ซื้อตอนนี้ก็ไม่รู้ว่าจะซื้อตอนไหน เพราะราคาก็แพงขึ้นเรื่อย ๆ
30/4/55 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
16 จาก 21
จริงๆแล้ว ทำได้ครับ แต่ก็ยากหน่อย ให้เจ้าของที่ดิน กระจายสิทธิ์ ครับ
ให้ผู้ใหญ่บ้านรับรองการกระจายสิทธิ์ครอบครอง และให้บุตรเจ้าของที่ดิน สปก
ยินยอมให้กระจายสิทธิ์
24/5/55 โพสต์โดย สายหมอก
17 จาก 21
เราอยากซื้อที่ สปก.เพื่อทำเกษตร ต่อจากเจ้าเดิมนั่นแหละ แต่ก้อกลัวมีปัญหา ตามมาในอนาคตเมื่อคนขายตาย  แบบนี้มีทางป้องกันยังงัยบ้าง  ไม่ได้รวยหรอกนะ แต่อยากมีที่ทำกินอ่ะ
20/8/55 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
18 จาก 21
แม่มีที่นาที่ติด สปก.จะสามารถโอนให้ลูกที่รับราชการได้ไหมค่ะ
27/3/56 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
19 จาก 21
แม่ยายของเพื่อนผม ซื้อที่ สปก.มาไร่ละ 120,000 โดยทำเป็นสัญญาเช่าทำนา ระยะเวลา 100 ปี โดยให้ผู้ใหญ่บ้านกับสมาชิก อบต. เป็นพยาน

ผมมองว่าเรื่องสัญญาเช่า ไม่มีผลอยู่แล้ว เพราะผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิให้เช่าต่อ ผมโทร.ถามนิติกรของ สนง.สปก.เค้าบอกว่า ถ้าทาง สปก.ตรวจสอบพบเมื่อไหร่ก็มีความผิดทั้งคู่ และยึดที่คืนอีกตะหาก

ส่วนผู้ซื้อจะไปเรียกร้องเงินคืน ก็ไม่ได้คืนอีกตะหาก เป็นนิติกรรมอำพราง และคุณรู้เห็นกับการกระทำผิดนี้เอง...ศาลยกฟ้องแน่ครับ...

ส่วนเรื่องการทำมาหากินบนที่ดิน ก็คิดซะว่าใช้ได้ด้วยกันเองระหว่างผู้ซื้อผู้ขายรวมทั้งพยาน ก็ไปทำมาหากินได้ตามปกตินั่นแหละ... แต่ปัญหาจะมาเกิดตอนที่
1. สปก.มาตรวจสอบ (หรือมีคนไปบอก) ว่าคนทำกินไม่ใช่ผู้ที่ขอใช้สิทธิจาก สปก. (ซึ่งของแบบนี้ เค้าก็แก้ต่างแทนกันว่าทำกินเอง ได้อยู่แล้ว)
2. ผู้ขายตาย... กรณีนี้ อ้างว่ายังเช่าอยู่ไม่ได้หรอก... สปก.เค้าถือว่าผิดสัญญา เรียกที่คืนได้เลย... แล้วถ้าทายาทของผู้มีชื่อในทะเบียนสปก.มาอ้างสิทธิ เค้าก็มีสิทธิตามระเบียบของ สปก. และก็ไม่ได้รู้เห็นหรือแกล้งไม่รู้เห็น หรือไม่ได้ใช้เงินก้อนนั้นของพ่อซักหน่อย... แต่ถ้าทายาทเค้าไม่ทวงถาม ชื่อในทะเบียนของ สปก.ก็ยังเป็นของผู้ตายอยู่... ซึ่งอีกไม่กี่ปี สนง.สปก.จะรู้เองว่าผู้มีชื่อในทะเบียนตายไปแล้ว (เพราะเค้ามี จนท.ที่คอยเข้าไปตรวจสอบการทำกินบนที่ สปก.อยู่เรื่อย ๆ) ถ้าเค้าไม่ทำหนังสือไปถามทายาทว่าประสงค์จะขอทำกินมั้ย เค้าก็อาจจะปิดประกาศว่าราษฎรคนใดประสงค์จะขอใช้สิทธิในที่ดินนี้มั้ย โดยให้ผู้ใหญ่บ้านไปติดประกาศหน้าแปลงที่ดิน... ซึ่งหากมีผู้ประสงค์ขอทำกินหลายคนมาลงชื่อ ก็จะมีวิธีการพิจารณาของ สปก. เช่น ให้คนที่มีชื่อในหมู่บ้านเดียวกันก่อน, ตำบลเดียวกันก่อน, อำเภอเดียวกัน, จังหวัดเดียวกัน ตามลำดับ ถ้าหมู่บ้านเดียวกันมีหลายคนก็พิจารณาจากเนื้อที่ดินทำกินว่าใครน้อยกว่ากัน เป็นต้น แล้วเอาชื่อผู้มีสิทธิคนใหม่เข้าประชุมกับผู้ว่าฯ อีก 3-4 เดือนกว่าจะได้สิทธิ... แต่ที่แน่ ๆ คือ คนที่ได้สิทธินี้ต้องมีอาชีพเป็นเกษตรกรเท่านั้น... แล้ว สปก.จะรู้ได้ไงว่าคุณเป็น หรือไม่ได้เป็นเกษตรกร... เค้าก็ไปตรวจสอบเอาเอง...

ทีนี้ผมมองว่า ไม่ว่าผู้ซื้อผู้ขายจะทำนิติกรรมรูปแบบไหน ก็ถือว่าผิดทั้งนั้น... ก็ต้องรอให้ผู้ขายตาย แล้วหลังจากนั้นอีกไม่นานเมื่อเค้าตรวจสอบเจอ ก็ต้องคืนที่ให้ สปก.ไป

ฉะนั้น... จะซื้อมาเท่าไหร่ ก็ถือว่าซื้อการทำประโยชน์มาละกัน รอเวลาให้เค้าเรียกคืน ส่วนจะนานแค่ไหนก็ต้องลุ้นว่าคนขายอย่าเพิ่งตายง่าย ๆ

ส่วนที่บอกว่า... ให้คนซื้อ+คนขาย+ผู้ใหญ่บ้าน ไป สปก.จังหวัดด้วยกัน แล้วให้คนขายสละสิทธิครอบครอง แล้วให้คนซื้อขอลงชื่อเข้าใช้สิทธิครอบครองโดยให้ผู้ใหญ่บ้านเป็นพยานนั้น... ถ้าจ่ายใต้โต๊ะก็น่าจะมีการแบบนั้น แต่สมัยนี้คงยากที่จะทำได้ เพราะข้าราชการสมัยนี้ถูกตรวจสอบตลอดเวลา และท่าน สปก.จังหวัดอาจถูกไล่ออกฐานผิดวินัยร้ายแรงเลยล่ะ และผู้ว่าฯก็โดนด้วยในฐานะเป็นประธาน คปก.จังหวัด... ถ้าไม่ใช่เรื่องของผู้มีอิทธิพล หรือเงินหนา ๆ เค้าไม่ยอมเอาคอไปขึ้นเขียงหรอก...


ผมสรุปว่า... ไม่ว่าจะซื้อมากี่บาท กี่ล้าน... ก็ถือว่าเป็นค่าเข้าทำประโยชน์ .............. จนกว่า สปก.จะตรวจพบและเรียกคืนที่ดินครับ
11/6/56 โพสต์โดย trebor
20 จาก 21
ผมก็ซื้อนานแล้ว   ถ้าให้แนะนำ อย่าซื้อเลย  ตอนนี้ผมเครียดกับที่ดินตรงนี้มากเลย ปัญหหาเยอะมากเลย

ซื้อมาได้ 7 8 ปี แล้ว       เหนื่อยฟรีครับบ    เอิกก สมน้ำหน้าตัวเอง
1/7/56 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
21 จาก 21
ให้ศึกษาให้ดี แม้แต่ในบางพื้นที่ เจ้าของที่ สปก. ยอมจ่ายเงินจำนวนหลายล้านบาทเพื่อเปลี่ยนเป็นโฉนด สุดท้ายแล้วก็โดนเพิกถอนอยู่ดี ถ้าไม่โดนเพิกถอน คุณก็จะโดนข้าราชการที่มีข้อมูลการกระทำผิดของคุณ มาเรียกรับเงินแบบไม่มีวันจบสิ้น กรณีศึกษาแบบนี้มีค่อนข้างมาก

กฏหมาย สปก. ค่อนข้างเข้มงวด และมีเจ้าหน้าที่สำรวจอยู่เรื่อยๆ นอกจากนั้นการกะทำการใดๆ ในพื้นที่ ก็จะตรวจพบได้จากภาพถ่ายทางอากาศ ที่ สปก. ได้มาจากกองทัพ ซึ่งมีการอัพเดทข้อมูลอยู่เป็นประจำ
18/12/56 โพสต์โดย ยังไม่มีชื่อเล่น
นอกจากนี้คุณอาจสนใจ
ใครพอทราบบ้างค่ะ ที่ดินในเกาะช้าง เวลาจะซื้อที่ดินเปล่า ต้องระวังอะไรบ้าง และราคาประมาณ เท่าไหร่ ค่ะ
ซื้อที่ดินได้แค่วันเดียวลูกขอคืน
ปัญหาเรื่องที่ดิน
ปัญหาที่ดินเรื่่องแบ่งเขต
ที่ดินเก่า...
เข้าสู่ระบบ
ดู กูรู ใน: โทรศัพท์มือถือ | คลาสสิก
©2014 Google - นโยบายส่วนบุคคล - ผู้ช่วยกูรู